Immobilier : Amma Kumahor transforme l'échec de Royal Estate en leçon magistrale notée 17,5/20

C'est une soutenance à contre-courant qui a marqué les esprits ce samedi 3 octobre à l'UNIPOD de l'Université de Lomé. Amma Kumahor, étudiante de la 2ème promotion en Promotion Immobilière à la Nouvelle Formation Professionnelle (NFP), a obtenu la mention très bien avec 17,5/20 pour un rapport qui dissèque. l'échec de son propre programme immobilier.

Intitulé « La promotion immobilière : stratégies, contraintes et perspectives de développement », son travail a été salué pour sa lucidité et son honnêteté intellectuelle par un jury présidé par Bernard Kodjovi Agbomadji, chef de division de la promotion de l'habitat au ministère de l'Urbanisme et de l'Habitat. La cérémonie s'est déroulée en présence du Fondateur de la NFP, Tchindé Wiyaou, de l'encadreur de l'étudiante, l'architecte-urbaniste Djibril Mareini, du corps enseignant et des proches de la candidate, elle-même promotrice de la société HELSS.

Royal Estate : quand la demande ne suffit pas

Pour son cas d'étude, Amma Kumahor n'est pas allée chercher loin. Elle a choisi Royal Estate, son propre projet : un immeuble R+10 de 140 appartements de standing à Apessito, dans la commune Zio 2, sur l'axe Lomé-Mission-Tové. Un terrain titré de 2 400 m², des appartements proposés entre 50 et 65 millions de FCFA avec un paiement échelonné sur 15 à 20 ans.

Sur le papier, tout était réuni. La preuve : plus de 50 réservations enregistrées dès la première année, essentiellement auprès de cadres et de membres de la diaspora. Pourtant, aucun parpaing n'est sorti de terre. Sa problématique est alors devenue centrale : dans quelle mesure la promotion privée peut-elle réellement réduire le déficit de logements au Togo ?

Le vrai nœud : la trésorerie, pas le foncier

Sa conclusion est sans détour. Le blocage n'est ni foncier, le titre est sain, ni commercial, la demande est avérée. Il est purement financier.

En voulant remplacer le crédit bancaire d'accompagnement par un paiement direct des clients sur 15 à 20 ans, la promotrice a créé un décalage fatal. Les grosses dépenses de construction se concentrent sur les 12 à 18 premiers mois, alors que les encaissements, eux, s'étalent sur des années. Le rapport chiffre le trou de trésorerie à 45% du budget de construction.

Pour rendre le projet viable, elle propose trois pivots majeurs : repenser le gabarit en passant d'une tour R+10 à trois bâtiments en R+4 avec des fondations plus légères et moins coûteuses, basculer vers une Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) sur 18 à 24 mois pour aligner les rentrées et les sorties, et surtout sécuriser l'opération par un compte séquestre et une Garantie Financière d'Achèvement (GFA) pour protéger les acquéreurs.

Un message fort à la diaspora

Le président du jury n'a pas caché son satisfecit. « Cette soutenance sera très utile à la candidate, et au-delà d'elle. Le thème qu'elle a choisi, la promotion immobilière, est vaste et concerne directement les promoteurs de notre pays », a-t-il déclaré avant de lui remettre son certificat.

Il a saisi l'occasion pour lancer un appel : « La diaspora a toujours investi dans le pays. C'est elle qui contribue au développement national, et sans elle on ne peut rien faire, surtout dans les projets immobiliers et l'habitat. Je l'invite à financer et à investir au pays, afin que le logement décent soit accessible à tous. »

Trois leçons pour tout un secteur

Au-delà de la note, c'est la portée pédagogique que retient la NFP. L'étudiante a su faire ce que peu osent : auditer ses propres erreurs et reconcevoir son modèle.

Son travail dégage trois règles d'or pour la promotion immobilière au Togo : boucler le financement avant de commercialiser, adapter la conception architecturale à la réalité de la trésorerie, et bâtir la confiance, notamment celle de la diaspora, sur des mécanismes bancaires et juridiques solides et vérifiables.

Une démonstration qui vient appuyer le plaidoyer de la NFP pour un cadre légal clair régissant les agents et promoteurs immobiliers, où conditions d'accès, garanties et contrôles protègent à la fois les professionnels sérieux et les acquéreurs.